近日，重庆市2021年三轮集中土地供应全面完成。纵观全年，重庆土地市场可谓跌宕起伏，经历了第一轮的火爆，第二轮的冷淡，第三轮的平稳，进入深度调整期。那么，2021年，重庆土地市场表现如何？未来将走向何方？
中心城区成交97宗土地，超五成底价成交
2021年初，全国22城推行住宅用地“两集中”公开出让模式，即集中供地、集中出让，全年分3批次集中统一发布招拍挂公告。北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、重庆等22个城市成为试点城市。
西部金融研究院/江北嘴财经智库了解到，截至12月30日，除宁波外的21个试点城市均完成2021年的三次集中供地。据不完全统计，22城共出让土地超1900宗，土地出让总额超2万亿元。
在政策推动下，作为试点城市之一，重庆2021年土地市场趋于平稳，稳地价效果明显。西部金融研究院/江北嘴财经梳理发现，重庆三批土地共有336宗供应，其中，中心城区有111宗。从主城都市区成交来看，全年共成交97宗土地，终止/流拍14宗。三批集中供地成交量分别为46宗、28宗、23宗，土地成交总面积12243.49亩，成交可建总面积1362.6万平方米。
从成交方式来看，中心城区97宗成交的土地中，有52宗土地以挂牌的方式底价成交，占比53.61%，45宗土地以拍卖方式成交。
图/江北嘴财经智库
从区域来看，万元地块非常亮眼，一共有30宗土地成交楼面价破万，渝北区以11宗土地的数量位于TOP1。而万元地块中，主要价格集中在1.3-1.4万元/㎡。
从溢价率来看，在45宗拍卖的土地中，平均溢价率达45.13%，溢价率相对较高。西部金融研究院/江北嘴财经智库分析认为，这主要由于首批集中土地供应溢价较高决定。据了解，45宗拍卖成交的土地中，第一批就占比约88.89%，达40宗，最高溢价率高达130%，平均溢价率约50%。
规则逐渐友好
“十四五”规划指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳定地价、房价和预期，建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，遏制投资投机性需求。
在严监管的政策基调下，2021年，土地端、金融端多方面发布调控政策，旨在稳定房地产市场。而在土拍规则方面，重庆土拍规则不断加码。首轮土拍中，规则为“价高者得”，不限地价、不限房价、不竞自持、不竞配建，房企参拍热度高涨，整体溢价率高达43%，成为22个重点城市中溢价率最高的城市。
为了控地价、控房价、稳预期，重庆第二轮集中土拍规则全面升级。主要调整有以下四点：
一是对每宗土地均设置了最高限价，严控溢价率水平，最高限价溢价率设置在6%-15%之间，严格控制地价水平；二是新增“竞自持”环节，报名开发商数量≥2家的地块，当地块价格触顶后，然后竞自持比例，部分地块还引入了“竞高品质”的模式；三是增加配套建设租赁住房的相关指标，中心城区供应的42宗土地，有17宗土地配置有自持租赁住房指标，占比约40%，而成交的28宗土地中，有14宗土地配置有租赁住房指标，住房租赁用地平均比例为41.5%。此外，二次土拍将对竞买人的购地资金来源、竞买资格等方面进行严格审查，以防止房企的金融风险。
三批次土地供应首次增加“摇号”规则，正式开启了重庆拿地的“摇号”时代，取消了竞高品质住宅建设的要求，但增加了竞自持商办比例、竞自持商办年限等要求，土拍规则包括“竞价+摇号”、“竞价+竞租赁住宅自持+摇号”、“竞价+竞自持商办比例+竞租赁住宅自持+摇号”、“竞价+竞自持商业商务用房+竞自持商办年限+摇号”等。整体来看，三次土拍规则放宽，金融端政策仍严，自有资金雄厚的企业土拍表现较好。
图/江北嘴财经智库
受交易规则影响，重庆三轮集中土拍经历了“火爆—冷淡—平稳”的热度变化，其中，首轮集中土拍热度较高；二轮土拍热度骤降，流拍、流标现象增多，整体溢价率仅有0.02%；三轮集中土拍的流拍、流标现象明显减少，多以底价成交，拍卖方式成交的仅有3宗地。
国资房企成拿地主力
2021年以来，宏观政策调控持续加码，优化调整信贷结构，防止经营用途贷款违规流入房地产领域，完善信贷审核机制，严查房企购地及商品房首付来源，遏制投资炒房行为，从金融端让房子回归居住属性。
受政策影响，开发商现金流及融资能力受限较大，同时，越来越完善的土拍规则拉高了开发商参与土拍的门槛，双重压力下，直接影响房企参与土拍的热情。西部金融研究院/江北嘴财经智库统计分析发现，2021年集中供地中，民企在重庆第二、三轮的拿地热情进入低谷。
具体来看，央企、地方国企三轮土拍共拿地30宗，民营企业拿地50宗，平台公司拿地32宗（本数据含企业联合拿地中重复计算之数据，下同）。但值得一提的是，第一轮土拍中，民营企业成交土地数量就达41宗，第二轮、第三轮骤减，分别为4宗、5宗，平台公司成为主要兜底力量，同时，具备稳定现金流及强大运营能力的央企、地方国企成为拿地的“后援团”。
图/江北嘴财经智库
信心有待恢复，供需双降或成趋势
西部金融研究院/江北嘴财经智库了解到，针对流动性紧缩对市场带来的影响，2021年9月以来，监管层政策逐渐释放良性信号。12月初召开的中央经济工作会议明确“房住不炒”的定位，并提出坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
在利好政策下，不少城市从放松预售资金监管、人才购房补贴、出台“限跌令”等方面调整政策，稳定市场。但不少房企依旧表示，暂时没有感受到信贷、市场方面的改善。业内人士预计，由于核心区域土地供应缩量，加之市场活跃度整体不高、房企及购房者资金压力较大的影响，虽然政策逐渐释放良好趋势，但对房地产市场的助力仍然不足，同时，房产税试点对市场的发展预期带来一定影响，预计2022年重庆房地产市场将呈供需双降的趋势。
而在价格方面，由于集中供地前及第一批集中供地的土地成本较高，预计2022年入市的项目价格或将稳中有升。同时，在土地、金融及住房保障政策的持续影响下，企业对于现金流越发看重，房企拿地积极性将受到持续影响，平台供地兜底的地块或将大批流入二级市场，房企与平台公司合作或将成为趋势。而“两集中”政策仍将继续延续“租赁自持”、“摇号”、“商业自持”等多元化调控手段，以稳预期。